갱신청구권과 묵시적 갱신
주택에 대한 약정을 체결할 때 2년을 넘지 않는 기간을 정했거나 기간에 대해서 정해둔 부분이 없다면 통상 2년을 원칙으로 하고 있습니다.
안산법무법인이 살펴본 이러한 계약관계는 보증금의 반환이 이루어질 때까지 존속되는 것으로 하며 기간은 갱신할 수 있습니다.
계약 갱신권에 의한 연장과 묵시적 연장으로 구분할 수 있는데 만료일의 6개월~2개월까지 임대인이 갱신되는 것에 대해 거부를 하거나 조건에 대한 변동 사항에 관한 통지를 하지 않게 되면 같은 조건으로 계약이 갱신됩니다.
하지만 2기분의 차임의 연체나 임차인으로서의 의무 위반은 주택임대차보호법이 있더라도 임대인이 계약을 해지할 수 있는 적법한 사유가 되기 때문에 이점을 유의하셔야 합니다.
증액 범위
부동산 시세는 언제든지 변동이 될 수 있고 그에 따라 보증금이나 월세에 관해 임대인이 증액을 요구하는 상황도 발생할 수 있습니다.
약정을 체결하고 나서 1년까지는 사정이 있다고 해도 증액에 관한 요구가 불가능하지만 그 이후로는 요구가 가능해지게 됩니다.
하지만 5%의 금액을 초과하지 않는 한도 내에서만 가능한 것으로 주택임대차보호법에서 정해져 있습니다.
보증금의 전액이나 일부분을 월세 단위의 차임으로 전환할 경우에 그 금액은 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월세의 범위를 초과할 수 없다고 명시되어 있는데 연 10%와 한국은행의 기준금리에서 연 2%를 더한 금액으로 규정되어 있고 이런 산정률을 초과한 금액을 지급했다면 반환을 받는 것이 가능합니다.
「주택임대차법」 제7조 (차임 등의 증감청구권)
①당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
②제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.
「주택임대차법」 제7조의2 (월차임 전환 시 산정률의 제한)
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.
「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율
「주택임대차보호법 시행령」 제9조 (월차임 전환 시 산정률)
①법 제7조의2제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할을 말한다.
②법 제7조의2제2호에서 “대통령령으로 정하는 이율”이란 연 2퍼센트를 말한다.
만약 위와 같은 사안으로 문제상황에 처했다면 안산법무법인으로 방문해주시길 바랍니다.
